IMÓVEL - Financiar depois de pronto ou crédito associativo?

Uma das coisas que você precisa analisar ao escolher seu imóvel é a forma de financiamento. Se você for comprar o seu apartamento a vista, ou parcelar o valor total diretamente com a construtora, nada do que tratarei aqui fará sentido para você. Mas, se você depende de recursos bancários, é bom você dar atenção a essa diferença.

Vou falar de dois tipos de financiamento: Crédito Associativo e o financiamento após a entrega do imóvel pronto, que vou chamar de PPT (Pagamento Pós Termino).

Crédito Associativo:

Trata-se de uma forma de crédito organizada pela incorporadora do empreendimento em que ela escolhe uma instituição financeira (Caixa ou Banco do Brasil) para financiar os contratos de venda de cada uma das unidades.

Antes de se iniciarem as obras, a incorporadora tem a obrigação de entregar os projetos, a incorporação e preencher todas as planilhas de custo para a análise comercial e jurídica do banco. O Banco faz uma análise minuciosa da pessoa jurídica por trás da obra, exigindo certificados de qualidade de construção, padrões de materiais usados na obra, analisando os riscos implícitos nesta negociação, e só depois de tudo isso é que aprovará a incorporadora a usufruir do crédito associativo.

Passada esta fase, a incorporadora precisará reunir os compradores de pelo menos 30% das unidades do empreendimento. Este percentual provará que o produto foi aceito pelo mercado, e que poderá usufruir do programa, mas o financiamento ainda não acontecerá.

É necessário que a soma dos valores (R$) dos contratos assinados com os promitentes compradores seja igual ao valor do custo da obra. Isso geralmente chega a 50%, 70% das unidades de um empreendimento. Formando este grupo, os contratos de promessa de compra e venda são entregues para o Banco, e ele passará a fazer a análise de crédito de cada um deles. Se os contratos aprovados somam o valor total dos custos da obra, os participantes deste grupo são chamados para assinar o contrato de financiamento com o Banco.

Após isso, inicia-se a construção do empreendimento.

Obs.: Muitas incorporadoras utilizam-se de recursos próprios e iniciam as obras antes disso. Esta atitude garante a entrega das unidades dentro do prazo e potencializa o nível de confiança na incorporadora.

Durante a fase de construção, o Banco fará medições periódicas da obra, para saber se está dentro do cronograma, e verificar a qualidade da execução. Se a fase analisada estiver dentro dos parâmetros estabelecidos, o Banco fará o repasse de parte do valor financiado aos compradores para a incorporadora, correspondente a etapa realizada.

Como o Banco já está desembolsando este valor que foi emprestado aos compradores, existem os juros referente a este valor repassado que são cobrados dos compradores. Este valor não é amortizado no financiamento, pois são apenas juros. Conforme a obra vai crescendo e os valores do repasse vão aumentando, os valores das parcelas de juros vão crescendo progressivamente.

Terminando a obra, com o habite-se e a Conclusão de Obra em mãos, a construtora entrega a unidade para os compradores. A partir deste momento, o comprador passa a pagar o valor da parcela cheia, agora sim, amortizando o valor financiado, e já tem as chaves em mãos.

PPT (Pagamento Pós Termino)

Neste formato, o comprador assina uma Promessa de Compra e Venda enquanto o imóvel está em lançamento. Durante este período, pode ser parcelado o valor referente a entrada. De modo geral, o comprador precisa aguardar a obra ser terminada, ter o Habite-se e Conclusão de obra emitidos, juntamente com a averbação dos mesmos na Matricula do Imóvel no Registro para poder financiar o imóvel.

Geralmente, neste formato, a incorporadora usa recursos próprios para executar a obra do início ao fim.

Feito isso, a documentação é entregue para qualquer instituição financeira para ser feita a análise de risco do comprador bem como a situação do imóvel. Sendo aprovado, o financiamento tem início e o comprador recebe as chaves do imóvel.

Neste método é possível utilizar qualquer tipo de linha de crédito disponível, incluindo consórcios.

Comparativo entre os dois tipos de financiamento:

Documentação:

Existe uma diferença no custo da documentação que o comprador terá entre o Crédito Associativo e o PPT. No crédito associativo o custo é inferior. Para ver mais detalhes leia este post.

Pagamento da entrada:

No crédito associativo você pode parcelar a entrada durante a fase de construção. Mas, como o financiamento acontecerá antes de o imóvel estar pronto, você terá de assinar um contrato de confissão de dívida com a incorporadora, se comprometendo a pagar o saldo devedor para ela, mesmo após ter assinado o contrato com o Banco. Além disso, não esqueça que junto com esta parcela, você terá os juros de fase de obra que eu citei acima. Este valor começa bem baixo, mas cresce mensalmente podendo chegar próximo ao valor de sua primeira parcela de financiamento com amortização que você simulou.

No PPT, você vai pagar apenas as parcelas da entrada até a entrega do imóvel. Se você receber o imóvel antes do prazo, talvez a construtora exija que você pague as parcelas faltantes antes de assinar o financiamento, ou ela aceite que você assine um contrato de confissão de dívida. Mas cuidado: se fizer isso, você terá a parcela do financiamento mais as parcelas do saldo da entrada. Não vá estourar seu orçamento.

Correção de saldo devedor:

No crédito associativo, você vai assinar o financiamento 12, 18 ou até 24 meses antes de o imóvel ficar pronto. Como você deve saber, este valor é corrigido pelo CUB ou pelo INCC. Quando você assina o contrato de financiamento, o saldo devedor é congelado, ou seja, não é mais corrigido.

A título de exemplo: Você comprou um imóvel em jan/2014 para receber as chaves em jan/2016. Visto que se trata de um crédito associativo, o financiamento ocorreu em jun/2014. Sendo assim, o seu saldo devedor corrigirá apenas de jan/2014 até jun/2014 (6 meses). Após isso, o saldo não sofrerá mais correções.

No PPT o saldo devedor é corrigido até o momento em que você assinar o financiamento.

Utilizando o exemplo acima, no PPT você sofreria a correção de jan/2014 até jan/2016, ou seja, 24 meses de correção. Não parece, mas este fato faz MUITA diferença.

Segurança

No crédito associativo, além de sua análise para saber se a incorporadora é séria e de confiança, você conta com toda a análise minuciosa que o Banco faz também. A incorporadora passa pelos olhos de muitos especialistas jurídicos e financeiros para ter a certeza de que a obra será entregue no prazo e com qualidade.

No PPT você deve escolher um corretor de confiança e fazer todas as formas para se assegurar de que a construtora e a incorpora são sérias e com poder financeiro suficiente para finalizar esta obra.

Obs.: Nos dois casos a responsabilidade é por conta da incorporadora. Não se pode responsabilizar o banco por uma obra não entregue no prazo.

Espero que eu tenha esclarecido para você. Caso tiver alguma dúvida, envie um e-mail ou entre em contato comigo pelas mídias sociais. Ficarei feliz em ajudar.

Obrigado por ler e até a próxima.